打折的房子和失色的黃金周
發(fā)布時(shí)間：2018/10/10 9:09:28 瀏覽次數(shù)：10583 來(lái)源： 第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào) cjjt-fdc
樓市掉頭，國(guó)慶節(jié)期間，開(kāi)發(fā)商把項(xiàng)目打折促銷(xiāo)推至高點(diǎn)。發(fā)財(cái)暴富的故事與前期購(gòu)房的業(yè)主無(wú)緣，他們還沒(méi)入住就面臨著財(cái)富的蒸發(fā)。
三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)向上攀升的神話(huà)戛然而止了。
中秋前后，一些樓盤(pán)開(kāi)始借節(jié)日的由頭搞活動(dòng)降價(jià)，國(guó)慶節(jié)期間，開(kāi)發(fā)商把促銷(xiāo)推至高點(diǎn)。發(fā)財(cái)暴富的故事與前期購(gòu)房的業(yè)主無(wú)緣，他們還沒(méi)入住就面臨著財(cái)富的蒸發(fā)，于是聚眾到售樓處，拉橫幅。他們被稱(chēng)為“房鬧”。
“房鬧”在每個(gè)房?jī)r(jià)下行周期中出現(xiàn)，近的有2011年、2014年，這些景象并不陌生，人們對(duì)之缺乏契約精神的指責(zé)也不陌生。
第一財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，樓盤(pán)降價(jià)行為在一線(xiàn)城市以及鄭州、合肥等二線(xiàn)城市，以及廣大三四線(xiàn)城市已經(jīng)比較常見(jiàn)。“房鬧”活動(dòng)在一線(xiàn)城市的上海的碧桂園浦東南郡，在漳州融信一號(hào)府，也在更多不知名的中小房企項(xiàng)目中。
對(duì)房地產(chǎn)業(yè)而言，這個(gè)國(guó)慶只有假期沒(méi)有黃金周。即使降價(jià)了，商品住宅成交也不樂(lè)觀。克而瑞監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，10月1日-7日，31個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市成交表現(xiàn)低迷，成交量環(huán)比大降近七成跌至歷史低位，同比下滑27%。近日萬(wàn)科董事長(zhǎng)郁亮發(fā)出的“活下去”悲觀言論，或許不算太杞人憂(yōu)天。
深圳住宅國(guó)慶成交腰斬
九月、十月，向來(lái)是房地產(chǎn)業(yè)傳統(tǒng)的銷(xiāo)售旺季，有“金九銀十”之說(shuō)，今年卻是暗淡無(wú)光。
克而瑞監(jiān)測(cè)的商品住宅成交數(shù)據(jù)顯示，10月1日-7日，31個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市成交同比下滑27%。其中，重慶、青島、南京等13城成交量同比腰斬，杭州、揚(yáng)州、建陽(yáng)同比跌幅超80%。
具體到一線(xiàn)城市，中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，10月1日至7日，北京一手住宅網(wǎng)簽成交235套，同比2017年的116套明顯增長(zhǎng)，但仍處于近8年來(lái)的低位。
深圳同期，一手住宅共成交226套，環(huán)比下跌43.8% ，包括國(guó)慶在內(nèi)的近兩周僅兩個(gè)住宅項(xiàng)目入市，一手住宅開(kāi)盤(pán)去化均不到兩成。
美聯(lián)物業(yè)監(jiān)測(cè)到，2014年-2018年，國(guó)慶假期深圳一手住宅成交量?jī)r(jià)分別是139套和23150元／平方米、227套和31874元／平方米、508套和42727元／平方米、445套和55930元／平方米、226套和54624元／平方米。近五年來(lái)，今年國(guó)慶，深圳的樓市行情僅高于2014年。
不過(guò)，上海和廣州成交量均呈現(xiàn)回暖狀態(tài)。
二手方面，北京的表現(xiàn)頗有代表性。由于國(guó)慶期間無(wú)備案過(guò)戶(hù)，各城市官方數(shù)據(jù)仍無(wú)法獲取，不過(guò)鏈家在北京二手房市占率超過(guò)50%，其監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)頗具說(shuō)服力。
與去年國(guó)慶相比，北京今年二手房成交量高出53%，這主要是由于去年3·17調(diào)控后市場(chǎng)連續(xù)9個(gè)月回落，基數(shù)較低所致，并不代表市場(chǎng)的真正好轉(zhuǎn)。如果拉長(zhǎng)時(shí)間周期，今年國(guó)慶的交易量相當(dāng)于2016年的57%。從6月份開(kāi)始，北京二手房市場(chǎng)持續(xù)處于下行階段，成交量連續(xù)4個(gè)月下滑，這一局面并沒(méi)有因?yàn)辄S金周而改變。
成交量萎縮的背后是價(jià)格的下降。第一財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，僅8、9兩個(gè)月，就有超過(guò)10家規(guī)模房企在全國(guó)多個(gè)項(xiàng)目發(fā)起打折、促銷(xiāo)的活動(dòng)。
先是8月底，中國(guó)恒大在全國(guó)范圍內(nèi)針對(duì)近650個(gè)項(xiàng)目推出8.9折的優(yōu)惠活動(dòng)。隨后多家房企跟風(fēng)打折。
上海寶山的招商雍和府開(kāi)啟了一輪以讓利為目的的促銷(xiāo)，購(gòu)房者可獲得寶馬品牌汽車(chē)一輛，也可選擇折現(xiàn)。
正如上述，房企為銷(xiāo)售各出奇招。除打折讓利外，一些房企選擇贈(zèng)送實(shí)物，也有房企將精裝房轉(zhuǎn)為毛坯房出售，達(dá)成降價(jià)目的，吸引關(guān)注，分期首付甚至重現(xiàn)江湖。
老業(yè)主情緒難平
這樣的價(jià)格戰(zhàn)顯然未能重燃樓市成交熱度。國(guó)慶到來(lái)，意味著第四季度的開(kāi)始。今年上半年銷(xiāo)售金額增幅較小甚至下滑的房企，面對(duì)全年銷(xiāo)售目標(biāo)存在巨大壓力。即便是恰能完成銷(xiāo)售目標(biāo)，但內(nèi)部的回款目標(biāo)能否完成，同為天問(wèn)。
樓市行至多事之秋，房企過(guò)冬的推售策略愈加激進(jìn)。沒(méi)人愿意降價(jià)壓縮利潤(rùn)空間，但當(dāng)項(xiàng)目去化困難造成資金回籠壓力時(shí)，房企也只能拼一把看看價(jià)格能否左右需求。
國(guó)慶期間，多家房企位于多個(gè)城市的降價(jià)活動(dòng)仍在繼續(xù)。
譬如深圳，龍崗遠(yuǎn)洋新天地項(xiàng)目國(guó)慶期間推出特價(jià)房，原價(jià)4.2萬(wàn)元/平方米-4.5萬(wàn)元/平方米的產(chǎn)品，國(guó)慶最低只需3.6萬(wàn)/平米；另一個(gè)項(xiàng)目怡瑞達(dá)樂(lè)郡，國(guó)慶假期也推出“一口價(jià)”房源，數(shù)套特價(jià)房總價(jià)不超300萬(wàn)元；坪山的泰富華悅都會(huì)也推出國(guó)慶清盤(pán)大促，60套房源團(tuán)購(gòu)價(jià)特惠，單價(jià)2.88萬(wàn)/平方米起。
在上海，碧桂園浦東南郡的均價(jià)下降數(shù)千，幅度近25%，“房鬧”拉著橫幅來(lái)到這個(gè)項(xiàng)目。同樣是碧桂園，其于江西上饒的信州府售價(jià)從10000元／平方米降至7000元／平方米，引發(fā)業(yè)主不滿(mǎn)。
融信在漳州的一個(gè)項(xiàng)目，開(kāi)盤(pán)價(jià)1.8萬(wàn)元／平方米，但如今同樣折價(jià)數(shù)千出售，同樣引發(fā)業(yè)主不滿(mǎn)。
一家深圳房企高管告訴第一財(cái)經(jīng)，同一個(gè)項(xiàng)目，如果第N期產(chǎn)品價(jià)格低于第一期產(chǎn)品，為避免前期業(yè)主糾紛，公司會(huì)考慮對(duì)前期業(yè)主進(jìn)行適度補(bǔ)貼或贈(zèng)送禮品，但具體要視公司的財(cái)務(wù)情況而定?！暗壳?，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商的資金情況抑或是降價(jià)的范圍，都不允許這樣做。”
購(gòu)房者買(mǎi)房后倘若房?jī)r(jià)上漲則是全家歡喜，但房?jī)r(jià)下跌后就到售樓處鬧事，這樣的行為很難得到呼應(yīng)，訴求合乎契約精神才能得到支持，而商業(yè)合同無(wú)疑是契約精神的物化表現(xiàn)。換一個(gè)角度討論，國(guó)人“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的行為習(xí)慣也可作為注腳。
無(wú)論如何，三四線(xiàn)樓市已出現(xiàn)見(jiàn)頂端倪，長(zhǎng)達(dá)兩年的大牛市可能難以為繼。
10月8日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求，因地制宜調(diào)整完善棚改貨幣化安置政策，商品住房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力大的市縣要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策。而今年7月，住建部召開(kāi)吹風(fēng)會(huì)時(shí)指出，商品住房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力較大的地方，應(yīng)有針對(duì)性地及時(shí)調(diào)整棚改安置政策，采取新建棚改安置房的方式。
棚改貨幣化政策，被認(rèn)為是過(guò)去兩年三四線(xiàn)樓市繁榮的主因，如今政策面又再收緊，市場(chǎng)難言樂(lè)觀。
10月7日，央行宣布降準(zhǔn)1%，小幅對(duì)沖外圍金融環(huán)境動(dòng)蕩，優(yōu)化機(jī)構(gòu)和企業(yè)流動(dòng)性，活躍實(shí)體經(jīng)濟(jì)，在房地產(chǎn)調(diào)控不放松的市場(chǎng)背景下，樓市獲得的利好有限。
降價(jià)促銷(xiāo)的實(shí)質(zhì)是開(kāi)發(fā)商在流動(dòng)性趨緊的背景下，為了促進(jìn)去化回籠資金，不得不作出的讓步。一名房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)此表示，“整個(gè)市場(chǎng)層面受到信貸緊縮、融資利率上浮的影響，開(kāi)發(fā)商對(duì)資金的需求已到了饑渴的地步，項(xiàng)目降價(jià)、減少或暫緩拿地甚至整體出售、裁員，在第四季度會(huì)更加常見(jiàn)?！?/span>
