2017中國樓市十大關鍵詞
發(fā)布時間：2017/12/29 17:54:29 瀏覽次數：10812 來源： 中房網 cjjt-fdc
2017年，有人總結這一年為銷售“大年”，也有人說它是住房租賃“元年”，還有說它是中國樓市的“降溫”之年。這一年，中國樓市密集出臺房地產調控政策的程度史無前例。而年內超過250余次調控的背后，是對房地產行業(yè)格局的重構與住房制度變革。
按照慣例，我們一起盤點2017，為您梳理了以下10個關鍵詞，帶您一起回顧中國樓市這不平凡的一年。
1、房住不炒
“房子是用來住的、不是用來炒的”，這一概念2016年底在中央經濟工作會議中首次被提出。今年從“兩會”到“十九大”，高層會議多次重申這一定位，始終強調住房的居住屬性?！胺孔〔怀础鳖A示著政府目前對樓市發(fā)展把控的方向，表明政策取向將朝著繼續(xù)打擊投機、防止熱炒與抑制房地產泡沫的方向深入推進；未來中長期，樓市不再向炒房客敞開大門。
而深化住房制度改革，需要緊扣“房住不炒”定位，建立房地產市場健康發(fā)展的長效機制。從去年中央經濟工作會議提出要“加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制”，今年的會議則表述為要“完善促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制”。從“研究建立”轉變?yōu)椤巴晟拼龠M”，表明“房地產長效機制”已經由理論層面進入到了實踐層面。值得注意的是，房地產長效機制的建設需要多方長期努力。如何平衡各個市場主體，是未來長效機制能否真正落地的重點所在。
2、住房租賃
最近1年多時間里，全國有超過12個省份逾50個城市，出臺了有關租賃的政策內容。此外，今年7月住建部會同有關部門選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點，年底結束的中央經濟工作會議更是把發(fā)展住房租賃市場提升到了一個新的高度。
隨著政策的利好，住房租賃市場成為投資的新風口。一些標桿房企不斷加碼長租公寓及其相業(yè)務布局，除萬科以外，碧桂園、龍湖等大型房地產企業(yè)均紛紛入局。據不完全統(tǒng)計，迄今為止，國內排名前30位的房地產商，1/3以上已通過不同形式布局長租公寓。此外，大量獨立品牌的創(chuàng)業(yè)項目也不甘示弱，做好了深耕這一板塊業(yè)務的準備。還有以阿里為代表的互聯網巨頭宣布參與地方租賃平臺建設，還有一些大型金融企業(yè)或相關支付平臺與房企或地方職能部門簽署合作協議，提供金融支持并加速租賃市場發(fā)展。土地市場方面，包括北京、上海等一些城市在推進“租售并舉”的住房體系上先行一步，加快土地供給節(jié)奏，調整土地供給結構，從增量土地市場出發(fā)增加租賃土地供應。未來包括土地供給、市場監(jiān)管在內的房地產政策，還將進一步向租賃市場傾斜。易居房地產研究院近日發(fā)布的報告指出，預計未來10年將是我國租賃市場快速發(fā)展的階段。據其測算，到2027年全國城鎮(zhèn)租賃市場租金收入將達到3.9萬億元。由此可見，不管是政策層面，還是投資方向，“住房租賃”都將成為2018年的熱點詞。
3、限
今年以來，中國樓市可謂迎來史上最為密集的調控年。據不完全統(tǒng)計，截至12月13日，年內全國房地產調控政策發(fā)布接近110個城市與部門（縣級以上），發(fā)布的調控政策次數多達250次以上，僅北京一個城市發(fā)布的各類型房地產調控政策就超過30次。
今年的樓市調控從范圍、手段和頻率上來看，確實與以往相比力度空前。調控政策除了以往的“限購、限貸、限價”以外，更是新增了“限售、限商”內容。至此，全國樓市開啟了“五限時代”。其中，“限商”作為本次調控新內容，今年3月北京住建委發(fā)文調控商辦市場，提出商辦類項目應當嚴格按規(guī)劃用途開發(fā)、建設、銷售、使用，未經批準，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛?，全面叫停“商改住”。隨后，廣州、上海、深圳等熱點城市跟進。按照上述政策，不僅限制了個人對商辦類物業(yè)的購買和轉讓，也對該類物業(yè)審批建設提出要求。
“限售”作為今年房地產調控的另一新標簽，使用范圍更廣。限售政策最早現于北京的“3·17”新政，政策規(guī)定企業(yè)購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上。此后，廈門于3月發(fā)布通知規(guī)定新購買住房需取得產權證后滿2年方可上市交易。廣州“3·30”新政也同樣提出了新購住房滿兩年方可轉讓的要求。此后，不少房地產熱點城市陸續(xù)跟進。珠三角地區(qū)的珠海、惠州、東莞等地同樣頒布限售令。到了9月下旬，包括石家莊、長沙、重慶、南昌、南寧、貴陽、桂林的多個城市開啟限售。據克而瑞研究中心統(tǒng)計顯示，截至目前，國內已有46個城市相繼落地限售令。
4、收并購
隨著行業(yè)競爭日趨激烈，房地產行業(yè)正進行一場前所未有的大洗牌。在這其中，房地產領域的并購重組也日趨激烈，從今年各大產權交易所掛牌情況來看，房地產類標的物明顯增多。隨著近年來土地市場招拍掛條件日趨苛刻，地價逐漸上漲，以融創(chuàng)中國、泰禾、陽光城等為代表的房企轉而選擇并購。在這其中最典型的案例當屬今年7月萬達作價631億元，將旗下的文旅和酒店項目售予融創(chuàng)、富力。這場合作規(guī)模之大、影響力之強的收購也是有史以來房地產領域規(guī)模最大的并購交易，被稱為“世紀交易”。同樣大手筆的還有萬科，今年6月底，萬科在公開拍賣中以551億元拿下廣信資產包。7月，萬科又聯合其他財團以116億美元(約790億人民幣)收購了新加坡上市公司物流巨頭普洛斯。9月，泰禾集團發(fā)布公告稱，以31.79億元收購沃得寶華100%股權。同樣，近年來被貼上并購標簽的還有陽光城。年報顯示，2016年陽光城新增計容建面977.8萬平方米，其中85.5％來自并購。進入2017年，陽光城進一步加大并購力度，先后收購佛山禪城區(qū)綠島湖壹號項目、上海靜安寺商圈君御豪庭項目、北京密云區(qū)君山別墅項目等優(yōu)質資源。后續(xù)，陽光城又收購了武漢中華城項目、成都半山艾馬仕等項目。
據統(tǒng)計，地產行業(yè)內部整合是目前并購的主流，在地產企業(yè)規(guī)模和儲地戰(zhàn)爭中，為降低成本、控制風險，大多房企更傾向于在存量市場進行收并購。隨著市場集中度的進一步提升，“以大吃小”仍將是未來并購市場的主流。
5、千億
盡管今年以來政策調控持續(xù)收緊，但對于房地產行業(yè)來說仍然是個“大年”。據公開信息顯示，今年前11個月碧桂園實現合同銷售金額約5342.7億元，中國恒大前11個月銷售額達4704億元，萬科前11個月銷售4676.5億元。國家統(tǒng)計局數據顯示，1-11月份全國商品房銷售額115481億元，增長12.7%。從目前情況來看，中國房地產市場銷量再創(chuàng)新高沒有任何懸念，房企三巨頭均有望在今年進入5000億時代。
此外，根據克而瑞研究中心此前發(fā)布的《2017年1-11月中國房地產企業(yè)銷售TOP100》排行榜顯示，截至今年11月底千億房企已達14家。而2016年全年達到千億銷售金額的房企為12家。臨近年末，仍有部分房地產企業(yè)具備沖擊千億的可能，2018年，沖擊千億更將成為眾多追求規(guī)模的大中型房企的不二選擇。
6、共有產權
今年以來，北京公布的共有產權房政策在社會上引起不小的影響。9月30日，北京共有產權房政策正式實施，方案同時明確今后5年將完成25萬套共有產權住房供地。事實上，北京試點共有產權住房并非個例，上海曾在幾年前展開過試點。據住建部今年9月14日公布的信息，截至2016年底，上海已供應共有產權保障住房8.9萬套，并明確了下一步發(fā)展的目標。此外，煙臺市住建局12月召開新聞發(fā)布會稱，將在山東省內地級市中率先推出首批1476套共有產權住房。
今年9月，住建部印發(fā)《關于支持北京市、上海市開展共有產權住房試點的意見》，支持北京市、上海市深化發(fā)展共有產權住房試點工作，鼓勵兩市以制度創(chuàng)新為核心，結合本地實際，在共有產權住房建設模式、產權劃分、使用管理、產權轉讓等方面進行大膽探索，力爭形成可復制、可推廣的試點經驗。
7、去杠桿
長期來看，去杠桿是我國經濟轉向高質量發(fā)展階段的重要抓手，也是轉變發(fā)展方式、優(yōu)化經濟結構、轉換增長動力的重要工具之一，中國金融去杠桿的工作也在持續(xù)推進。從住房方面來看，居民高杠桿購房的局面并未實質性扭轉，住戶部門中長期貸款占新增貸款比重長期高位運行。這也側面印證居民貸款很大一部分還是用于購房消費，房地產市場仍是銀行信貸資金重要出口。
在加強金融監(jiān)管的大背景下，房地產市場去杠桿正加快推進。首付貸成為重點監(jiān)管對象，銀行業(yè)金融機構開展自查工作，重點檢查“消費貸“、”經營貸“、”房抵貸“等資金流向，各地全面叫停金額超100萬元或期限超10年的消費貸。與此同時，熱點一二線城市相繼上調房貸利率，折扣利率近乎絕跡，房貸利率均在基準利率基礎上有不同比例的上浮。
8、房地產稅
近年來，關于房地產稅的話題一直備受關注。從年初兩會前后，各界探討房地產稅出臺時間表，到年末的高層官員發(fā)聲房地產稅改革，房地產稅這個關鍵詞在2017年始終在刷存在感。
對于房地產行業(yè)最為關注的房地產稅將如何改革？財政部部長肖捷在《黨的十九大報告輔導讀本》一書中的《加快建立現代財政制度》文中指出，對工商業(yè)房地產和個人住房按照評估值征收房地產稅，這算是明確了未來房地產稅的計稅依據，即“評估值”。據了解，這也是官方首次明確地產稅的計稅依據，但目前房地產稅的征收細節(jié)還沒有透露。人民日報近日發(fā)文稱，房地產稅立法，需要“七步走”。目前，房地產稅立法走到了哪一步？答案是：正處在第一步起草階段，倉促出臺的可能很小。由此可見，未來“房地產稅”這個關鍵詞仍將會占據各大媒體頭條的位置。
9、房價
全國房價普漲的情況在今年被打破了，房地產調控的因城施策也讓全國房價呈現出了不同走勢。其中一些熱點城市房價在3月份相繼出臺嚴厲的調控政策后便開始止?jié)q，進入下半年，上述城市房價則紛紛進入下降通道。尤其是在二手房領域，據粗略統(tǒng)計，北京、深圳等區(qū)域的房價跌幅甚至超過20%。截至11月底，北京二手房價格跌幅更是連續(xù)7個月領跌全國。而新房方面，則受到政府限令限價影響，繼續(xù)保持平穩(wěn)。
與熱點城市相比，絕大多數三四線城市在去庫存政策的引領下，年內房價持續(xù)飄紅。不過，值得注意的是，隨著去庫存目標的基本完成，全國商品房庫存量已降至3年前水平，這些區(qū)域的房價漲幅開始放緩。
10、特色小鎮(zhèn)
作為房地產行業(yè)的突圍路徑，特色小鎮(zhèn)成為2017年房地產行業(yè)的新“風口”之一。和西方國家相比，我國特色小鎮(zhèn)的建設相對較晚。2014年10月，浙江提出“特色小鎮(zhèn)”概念。此后三年，作為新型城鎮(zhèn)化與經濟轉型升級的重要突破口,特色小鎮(zhèn)建設的熱潮席卷整個房地產行業(yè)。截至目前，住建部已公布兩批共403個特色小鎮(zhèn)。
在當前經濟新常態(tài)大背景下，特色小鎮(zhèn)作為經濟體制改革、產業(yè)升級轉型的樣板試驗田，被視為破解經濟轉型升級和發(fā)展新動能轉換問題的重要路徑，同時也為房地產企業(yè)提供了轉型的新方向。據不完全統(tǒng)計，包括萬科、恒大、萬達、碧桂園、保利、綠地、富力、華夏幸福、華僑城、時代、奧園、雅居樂等至少12家房企均已參與特色小鎮(zhèn)建設。然而在推進特色小鎮(zhèn)建設的過程中，小鎮(zhèn)建設房地產化、特色小鎮(zhèn)不特色等問題也逐漸凸顯。基于此，住建部等四部委12月聯合發(fā)布《關于規(guī)范推進特色小鎮(zhèn)和特色小城鎮(zhèn)建設的若干意見》，并提出“堅持產業(yè)建鎮(zhèn)，防止千鎮(zhèn)一面和房地產化”。
