中國(guó)下半年樓市走勢(shì)如何？
發(fā)布時(shí)間：2017/8/23 14:40:22 瀏覽次數(shù)：5222 來源： BWC中文網(wǎng) cjjt-fdc
一、關(guān)于購(gòu)房的需求
中國(guó)還處于城鎮(zhèn)化加速發(fā)展的階段，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)2016年中國(guó)城鎮(zhèn)化率達(dá)到57.35%，而發(fā)達(dá)國(guó)家的城鎮(zhèn)化率達(dá)到85%-95%。目前，中等發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的城市化率是85%，西方發(fā)達(dá)國(guó)家的城市化率都在95%左右，美國(guó)是97%，中國(guó)達(dá)到這個(gè)城鎮(zhèn)化率的時(shí)間可能還需要近20年左右，在這段時(shí)間內(nèi)：
1、大量農(nóng)村戶籍的人要進(jìn)城，特別是農(nóng)村戶籍的大學(xué)生和農(nóng)村青年，他們都希望能在城市工作生活，買房落戶，這樣就造就了大量的購(gòu)房需求；
2、城市擴(kuò)大的拆遷和棚改造成一部分購(gòu)房需求；
3、在城市已有房的人，需要購(gòu)買改善房，或?yàn)樽优?gòu)買二套房，也是一部分購(gòu)房需求；
4、一部分子女已在城市定居的農(nóng)村老人，如果房?jī)r(jià)能接受，他們也希望在子女的城市買房，和子女住的近些；
5、一部分房產(chǎn)投資的人的需求；
所以這個(gè)購(gòu)房的需求其實(shí)是很大的。
二、關(guān)于政府和宏觀經(jīng)濟(jì)
對(duì)于政府而言，房地產(chǎn)始終是國(guó)家的支柱行業(yè)，或則說在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)都是全球各個(gè)國(guó)家的支柱行業(yè)，中國(guó)也不例外，因?yàn)榉康禺a(chǎn)涉及的行業(yè)和公司太多了，比如建材行業(yè)，家電行業(yè)、裝飾裝修行業(yè)、園林綠化、金屬冶煉、上游的采掘業(yè)、銀行金融貸款、建筑設(shè)計(jì)、建筑安裝施工行業(yè)和建筑工人、交通基建等等。
一旦房地產(chǎn)崩盤，房產(chǎn)大幅貶值，將會(huì)有大量的相關(guān)企業(yè)沒有生意或收不回欠款而倒閉，銀行金融行業(yè)的貸款無法收回（房地產(chǎn)等固定資產(chǎn)抵押貸款是銀行貸款的大頭），產(chǎn)生金融危機(jī)，大量的人員下崗，還貸能力大幅下降，購(gòu)買力嚴(yán)重不足，開發(fā)商房子賣不出去，同時(shí)政府的土地也賣不出去，引發(fā)政府財(cái)政危機(jī)（政府財(cái)政收入中，土地拍賣及其相關(guān)稅收是大頭），政府各項(xiàng)福利支出都無法保障，引發(fā)民生問題。
以上問題會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)惡性循環(huán)，以至于演變?yōu)閲?guó)家的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，所以說政府絕不會(huì)讓房?jī)r(jià)大幅下跌，但是也不會(huì)讓房?jī)r(jià)不受遏制的上漲，因?yàn)橐坏┓康禺a(chǎn)泡沫破裂，房地產(chǎn)還是會(huì)崩盤，還是會(huì)產(chǎn)生以上經(jīng)濟(jì)問題。
事實(shí)也是房?jī)r(jià)大幅下跌對(duì)誰都沒好處，包括沒買房的大多數(shù)人，因?yàn)榉康禺a(chǎn)崩盤或不景氣對(duì)于你的收入都會(huì)有很大影響，甚至下崗?？赡苣愕墓靖康禺a(chǎn)沒有直接的聯(lián)系，但很有可能有很多間接的聯(lián)系。
所以從長(zhǎng)期看來房?jī)r(jià)是上漲的，除了沒房的人，其他各方都希望房?jī)r(jià)上漲。
三、關(guān)于限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售等
政府為什么要通過限購(gòu)限貸來遏制房?jī)r(jià)？
1、房?jī)r(jià)過快上漲，容易形成房地產(chǎn)泡沫，泡沫一旦破滅，會(huì)引發(fā)很多經(jīng)濟(jì)和社會(huì)問題，很多公司和個(gè)人可能會(huì)破產(chǎn)。
2、群眾需求和社會(huì)輿論要求政府通過限購(gòu)限貸或其他手段來控制房?jī)r(jià)，讓群眾能買的起房。政府也希望群眾能買得起房，至少也要有所行動(dòng)和表態(tài)來安撫群眾和輿論的情緒，這樣才能維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定
3、那么多人的購(gòu)房需求不可能在短時(shí)間內(nèi)滿足，供不應(yīng)求，政府只能通過限購(gòu)限貸把一部分人拒之門外，讓另一部分更有需求的人先買房。
4、限購(gòu)限貸真的能夠遏制房?jī)r(jià)嗎？短時(shí)間內(nèi)是可以的，通過限購(gòu)限貸也提高購(gòu)房的門檻，取消一部分人的購(gòu)房資格，提高一部分人的購(gòu)房成本，不讓一部分人買房，減少了供需關(guān)系中的需求一環(huán)，堅(jiān)持一段時(shí)間這樣的政策，房?jī)r(jià)自然會(huì)降一點(diǎn)。但這無異于飲鴆止渴，人為的扭曲了供需關(guān)系，集中一段時(shí)間就會(huì)爆發(fā)。
5、為什么10年到14年的限購(gòu)限貸，居然讓房?jī)r(jià)降下來了，而且還出現(xiàn)了庫存過多的現(xiàn)象，這完全是個(gè)意外，政府沒想到，開發(fā)商沒想到，購(gòu)房人也沒想到，因?yàn)橐郧罢{(diào)控從來沒有成功過，都是越調(diào)越高，都有點(diǎn)不相信政府了。現(xiàn)在看來，持續(xù)一段時(shí)間的限購(gòu)限貸真的能讓房?jī)r(jià)短期下跌。
6、最近很多城市出現(xiàn)了限價(jià)、限售、自持等新的調(diào)控方式，比如限定最高價(jià)，限價(jià)如果是合理且是市場(chǎng)價(jià)，是為了不讓開發(fā)商和炒房人惡意抬高房?jī)r(jià)，那是很好的。如果僅僅只是為了強(qiáng)行壓低房?jī)r(jià)，做表面功夫，讓房?jī)r(jià)明顯低于市場(chǎng)價(jià)，這是強(qiáng)行扭曲了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律。這種情況下，大家都去搶房，買房可能需要搖號(hào)，有錢你都不一定能買到，買房更困難。且此類房當(dāng)做二手房再次出售的時(shí)現(xiàn)候，必然暴漲，如果長(zhǎng)此以往限價(jià)，必然造成房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈。
7、關(guān)于房地產(chǎn)的成本，現(xiàn)在寧波地區(qū)土地拍賣的結(jié)果基本上是15000-20000元/平方，建安成本毛坯1500-2000元/平方，一般精 裝修1500-2000元/平方，其他就是相關(guān)稅金，融資成本、管理成本。其他經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，除了土地價(jià)格不一樣，其他費(fèi)用都是差不多的。大家應(yīng)該很清楚，到底是什么在房?jī)r(jià)上漲中起著關(guān)鍵的作用。
萬科有句話說的還是蠻好的：房地產(chǎn)已經(jīng)從黃金時(shí)代進(jìn)入了白銀時(shí)代。但是從白銀時(shí)代進(jìn)入青銅時(shí)代還為時(shí)過早。
四、關(guān)于樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制--房產(chǎn)稅
房產(chǎn)稅大家都很關(guān)注，希望能盡快出臺(tái)來限制房?jī)r(jià)。那么房產(chǎn)稅的目的是什么？它是通過對(duì)持有多套房的人收重稅，迫使其出售持有的多套房產(chǎn)，增加供給，調(diào)節(jié)供需關(guān)系。
其實(shí)房產(chǎn)稅重慶和上海實(shí)施好幾年了，每年稅收就幾個(gè)億，攤到每套房子，1年也就千把塊錢，沒什么意義，為什么不把稅收提高一點(diǎn)呢？舉個(gè)例子把，在我們二三線城市，一套120平以內(nèi)的三房，你覺得應(yīng)該收稅嗎？給未成年子女或還未工作的子女買套應(yīng)該收稅嗎？那么到底誰應(yīng)該收稅？大戶型？改善型？很難定性，收稅的條件和力度可能會(huì)引發(fā)很多社會(huì)爭(zhēng)議，很難調(diào)節(jié)。
退一步講，即使收稅的條件和力度達(dá)到了我們的期望，持又多套房的人，迫使其出售持有的多套房產(chǎn)，增加供給，一定程度上調(diào)節(jié)供需關(guān)系，使房?jī)r(jià)有所下跌。那么問題來了，租房的人怎么辦？每戶人家只有1套房，沒有多余的房產(chǎn)用來出租，房租會(huì)大幅上漲，你連房子都會(huì)租不起，何況買房呢。同時(shí)房租的上漲直接帶動(dòng)的房子的上漲，房子更具投 資價(jià)值了，即使有房產(chǎn)稅也可以轉(zhuǎn)嫁到房租上了，惡性循環(huán)又開始了。
現(xiàn)在政府力推的雄安新區(qū)，因?yàn)槿丝诨鶖?shù)小，規(guī)劃起點(diǎn)高，可能會(huì)有房?jī)r(jià)控制新模式，說白了，就是通過政府大規(guī)模持房，來達(dá)到控制房地產(chǎn)價(jià)格的目的。
五、關(guān)于租售同權(quán)、共有產(chǎn)權(quán)房、學(xué)區(qū)房
1、關(guān)于租售同權(quán)。租售同權(quán)的主要目的還是為了落戶和孩子讀書，落戶怎么落，集體戶口還是個(gè)人家庭戶口，現(xiàn)在大部分地方一般集體戶口，孩子是沒法落戶的，那就談不上讀書了。
如果是個(gè)人家庭戶口，而且是落到租房中，是不是還得經(jīng)過產(chǎn)權(quán)人同意，是不是租個(gè)一年半載都可以落戶，是不是不限制落戶的數(shù)量?？梢钥隙?，在資源有限的情況下，這些落戶的條件和要求都是有限制的，政府一定會(huì)提高落戶門檻，肯定是讓政府眼中的人才優(yōu)先落戶，剩下的名額讓一些普通人抓鬮?？上攵?，我們普通人要落戶是很難的。
落了戶，才有資格讀書，當(dāng)然，也有可能不落戶也能讀書，但依然有條件限制，每個(gè)城市的學(xué)校容量是有限的，不可能什么人都可以讀書，政府通過居住證或積分制等要求來限制外來學(xué)生數(shù)量，不然，學(xué)校會(huì)爆棚。
好的學(xué)區(qū)，一般都得排隊(duì)，你覺得靠租房的三表四表生能讀的進(jìn)去嗎？租房的難道還能優(yōu)先產(chǎn)權(quán)房？如果說租房和產(chǎn)權(quán)房一視同仁，那么誰還去買房，大家都去租房，租金必然大漲，租金漲了，房子更有投資價(jià)值的，勢(shì)必帶動(dòng)房?jī)r(jià)大漲，這時(shí)候，別說買房，你連房子都租不起，談什么租售同權(quán)都是扯談。
對(duì)于城市郊區(qū)，學(xué)校差一點(diǎn)，本地人口也不多，學(xué)?；蛟S還有少部分名額，如果租售同權(quán)實(shí)施，那還是有一點(diǎn)好處的。
2、關(guān)于共有產(chǎn)權(quán)房。共有產(chǎn)權(quán)房是政府和個(gè)人按一定比例持房，可以落戶讀書；要大面積的實(shí)行共有產(chǎn)權(quán)房，政府需要大量的資金來造房持房。顯然，在目前政府都嫌資金少的情況下，是不可能大面積實(shí)施的，這么少的共有產(chǎn)權(quán)房肯定是給優(yōu)秀人才的，普通人就看看吧。
3、關(guān)于學(xué)區(qū)房。未來學(xué)區(qū)的改革方向是學(xué)校教育集團(tuán)化，就是在一定的區(qū)域范圍內(nèi)，普通學(xué)校被好學(xué)校兼并（要合并學(xué)校的差距也不會(huì)太大，不可能最好的和最差的合并），讓優(yōu)秀教師和普通教師等教育資源以一定的比例在教育集團(tuán)內(nèi)逐步流通，同時(shí)好學(xué)區(qū)學(xué)校的學(xué)生有一定的比例會(huì)被分配到普通的學(xué)區(qū)學(xué)校，普通學(xué)區(qū)學(xué)校的學(xué)生也有一定的比例會(huì)被分配到好學(xué)區(qū)學(xué)校，讓生源按一定比例逐步流通，最終達(dá)到教育資源和生源的相對(duì)平衡，同時(shí)也給學(xué)區(qū)房降溫。
也就是說，學(xué)區(qū)房以后可能會(huì)漲的比現(xiàn)在少一點(diǎn)，當(dāng)然，也僅僅是漲的少一點(diǎn)而已，畢竟，不可能大比例的把好學(xué)區(qū)的學(xué)生調(diào)到普通學(xué)區(qū)去，只能是一小部分，不然家長(zhǎng)們可不干。
現(xiàn)在很多城市已經(jīng)在開始學(xué)校教育集團(tuán)化了，但要達(dá)到教育資源的相對(duì)平衡（也只能是相對(duì)平衡了，或者縮小差距），還要很長(zhǎng)時(shí)間。想要達(dá)到教育資源的根本性改變和絕對(duì)平衡，那是不現(xiàn)實(shí)的，西方發(fā)達(dá)國(guó)家都做不到，何況我們呢。
六、最后給買房人幾點(diǎn)建議
1、盡量買新房，漲價(jià)的話，新房先漲，且漲幅遠(yuǎn)大于老房，當(dāng)然，3-5年的次新房也很不錯(cuò)。
2、盡量買城區(qū)的房子，跌幅比郊區(qū)的小，要跌的話，郊區(qū)新房先跌。
3、盡量買學(xué)區(qū)房，漲幅大，扛跌。
4、剛需不要等，如果能承受房?jī)r(jià)，盡快上車，房?jī)r(jià)大漲的話，你輸不起的；財(cái)力有限的話，那只能等了。
5、改善型住房，覺得房?jī)r(jià)高，你可以等等，因?yàn)檩數(shù)闷?，只不過住的好差而已。當(dāng)然，10年后的房?jī)r(jià)真的可能讓你懷疑人生。
6、多關(guān)注透明房產(chǎn)網(wǎng)的成交量和各類房產(chǎn)新聞，成交量持續(xù)走低，必然伴隨房?jī)r(jià)下跌，反之亦然。
7、買房盡量選年底，暴漲通常在年后，年底開發(fā)商回籠資金，優(yōu)惠也會(huì)比較大。
8、房?jī)r(jià)趨勢(shì)下跌時(shí)，先賣房，再買房；房?jī)r(jià)趨勢(shì)上漲時(shí)，先買房，再賣房；
9、優(yōu)先買一線城市的房子，人口吸引力最大，房?jī)r(jià)漲幅也最大，其次是1.5線省會(huì)城市，再次是二線城市，最次三四線城市。
10、多和擁有多套房的人討論房產(chǎn)，他們經(jīng)驗(yàn)更豐富，少聽沒房的人的建議；沒房人的觀點(diǎn)：短期房?jī)r(jià)要暴跌，不做接盤俠。沒房人的買房邏輯：房子漲了買不起，房子不漲等它跌，房子跌了不敢買。
11、先買房再買車，你中意的房子不是你想買就能買，車無非就是好差而已，隨時(shí)可以買；財(cái)力有限，集中資金先買房，有房才有家，你才能在這個(gè)城市生根；沒房，你在哪都是流浪，隨時(shí)都可能離開。
12、有時(shí)候買房就是一種沖動(dòng)和運(yùn)氣的結(jié)合。機(jī)會(huì)不會(huì)等你準(zhǔn)備好了之后才出現(xiàn)，買房有時(shí)像賭博，但是誰的人生不是這樣賭上幾回呢。
